私がこの仕事をしていて買い受けるお客様に初めに聞かれるのは、「この物件はなぜ競売にかかったのか？」である。
買い受ける方にしてみれば「すべてを知りたい！」と思うのだろうが、私はこれに対していつもこう答えている。
「借金が返せないから競売にかかるのであって、決して自分から希望して売りに出しているのではない。
持ち主にしてみれば、なんとかして手放さずにすめば……と全員が思っている。
だから仮死物件以外は内容は知らずにすめば知らない方がいい」。
だが、全然知らずに買い受ける事もできない。
国民全員が踊らされたバブル。
これによって返済ができずに競売にかかっている事件がほとんどである。
バブルの前は競売物件の数は現在の３分の１くらいであった。
ほとんどの人間が銀行に、住専に踊らされ、購入した物件が競売物件として出ているのである。
かくいう私も７カ所ばかり競売にかけられ、そのうち３カ所が売却された。
これもバブルのおかげである。
銀行も債務者も皆が大きな損をした。
しかし、銀行は国民の税金でその損失分を国から補ってもらった。
我々一般の企業には一銭の助けもなされていない。
債務者だけではなく日本国民全員がこの事に対しては怒りを感じているだろう。
競売にかけられた人々は１００％この事に不満を持ち、その怒りを競落人に向けてくるのである。
まさに逆恨みであるが、債務者側にしてみればあたる所がないのである。
専門用語を少し説明しておこう。
評価され、裁判官が適正と認めた最低価格で、これ以下では入札できない。
この金額以上なら、いくら高くてもかまわないのである。
いわゆる次点の人である。
この人は競落人が何らかの事情で残金が払えず流れた場合に物件の所在、面積、用途地域等が書かれている。
入札により最高価格をつけた人、または法人が競落人となる。
日本人、または日本に在住する外国人・法人以外は入札できない。
２人以上の名義で入札する場合はあらかじめ裁判所の許可が必要。
競落人になる。
ただし、その価格が競落価格から次順位入札価格を引いた金額が保証金の金額よりも少ない場合に認められる。
しかし残金が払えない競落人はほとんど見当たらない。
目についているもので賃貸借関係が書いてあり、この内容が一番重要である（この調書は裁判の判決文と同じと考えてよい）。
この部分に書かれていない事項はほとんど認められていない。
平成８年９月以降の競売は、民事執行ができると見てよい。
その物件に何らかの権利を主張し、営業または居住している者。
競売において一番難しい問題である。
この問題の解決の仕方は千差万別、百人百様、ケースバイケースである。
競落日の７日後に確定が出て、さらに７日後に確定の決定が出る。
ちょっとややこしいが、要するにこの競売事件に異議のある者はこの間に公告しなさいという事である。
この公告を悪用する者もいる。
いったん競落しておいて、残金を用意する時間稼ぎに高等裁判所に公告を出す。
これはほとんど却下されるがこの間が約２カ月くらいかかるため、この間に残金を用意すればいいのである。
私などはこの間に買い手を探したり、銀行からの借り入れを行なうのである。
しかし平成８年９月１日施行の民事執行法の改正により、この期間はかなり短くなり、ほとんどその用をなさなくなった。
弁護士に頼む方法もあるがお金と時間がかかりすぎ、せっかく安く買い受けた物件もかえって高くつく場合もある。
その土地、及び建物に賃借権の設定をしたり、または設定をしなくともこの物件の賃借権を裁判所が認めた者。
前に述べた物件説明書に記載のない場合、賃借権は認められない。
執行官の調書もあくまで調べた時点での現状であるので、競売に出るまでにはこれからかなり時間（年月）が経っているので参考程度にし、あまりあてにせず自分の目と耳で確かめるべきである。
執行官は裁判所の職員ではない。
競売の業務をしている公務員ではあるが裁判所の職員ではなく、動産及び不動産の競売のための業務をして、自分の担当の物件が競落により売却されれば何％かの手数料が入る。
東京では年収が七千万円を超えることもあったのに対し、地方ではその十分の一以下のケースもあったことから、このため、電話の競売などでは１万５千円以下では売却はしないという事になる。
執行官の主な仕事は不動産の場合、物件の調査から始まる。
この調査費用も実費で執行官の収入である。
これは占有関係、内部写真、形状等、評価人が行なう部分と多少はダブる部分もあるが、占有関係の調査が主な仕事である。
ちなみに、執行官の年収は多い人で８０００万円、少ない人でも１５００万円くらいで、大都市になるほど収入が大きい。
普通のサラリーマンから見れば、執行官は社会的に死んだ人の血肉で収入を保っているといっても過言ではない。
これだけ重要な仕事をしている執行官も人間である。
間違いも多いが、これに対しても裁判所はまったく責任を取ろうとはしない。
くやしければ国家賠償の訴訟を起こしなさいという。
裁判で裁判所を訴えろというわけである。
我々一般人から見れば、勝てるはずはないのである。
もし万が一勝ったとしても、国はその損害金を支払うがそのお金も国のお金…。
すなわち、我々の税でまかなわれる。
執行官も鑑定士も書記官も何ら責任を取らないのである。
これが民間企業なら免許取消とか、個人でも格下げ、減俸、解雇等、厳しい現実となる。
まさに役人天国、売りっぱなし、やりっぱなしで、銀行の手先になっているといっても過言ではないと思うのは私ばかりではないであろう。
私の扱った競売事件でも何度か間違いがあった。
用途地域で「近隣商業地域」を「商業地域」と記載してあった。
私どもの社員が書記官にこの事を話しに行った。
この時の書記官の返事はこうである。
「これくらいの間違いでは価格に対してさほど影響はないので、再評価の必要はありません」というのである。
とんでもない話だ。
この書記官は不動産の事に関してまったく無知というほかはない。
このような書記官がいる裁判所が競売をやっていると思うと恐ろしくなる。
これは競売前の調査の話で、一戸建て等、占有状況があまりややこしくない物件は競売開始から１年以内に実際の競売に出される。
賃借権とか占有関係がややこしいものはこの調査に時間がかかり、競売開始決定から３年くらい経っても出てこない物件もある。
執行官も売りやすい物件から出すのである。
執行官の一番大変な仕事は競落後の立ち退きである。
法的には占有権限がない人間とわかっていても、法的手続きを取らないと立ち退きができないのである。
これからが競売の本当の難しい仕事である。
裁判所での競売による売却は、入札し、お金を払い込めば名義は自分のものになる。
だが立ち退きは別なのである。
私も時々見かけるが、こういう事を知らずに裁判所のいう通り、ある夫婦が一戸建てを競売によって競落し、ぶじ登記も終わった。
この夫婦は今までマンションに住んでいて、このマンションを売却し、その代金と不足分を銀行からの借り入れでこの競売物件を手に入れた。
すぐマンションを引き渡さなければならないので裁判所にお金も払い、手続きは全部終わった。
この夫婦は一戸建てを手に入れた。
裁判所に行き、書記官に「購入物件のカギをください」。
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